Was ist enthalten?
Das Paket umfasst sechs aufeinander abgestimmte Dokumente für alle gängigen Wohnungsmiet-Situationen in der Schweiz:
Sämtliche Vorlagen liegen im editierbaren Word-Format (.docx) sowie als druckfertiges PDF vor. Ein kurzer Ausfüll-Leitfaden erklärt die wichtigsten Felder.
Pflichtangaben im Schweizer Mietvertrag
Folgende Angaben gehören in jeden Schweizer Mietvertrag. Die Tabelle zeigt, welche davon gesetzlich zwingend sind und worauf sie sich stützen:
| Angabe | Pflicht | Rechtsgrundlage | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Name und Adresse beider Parteien | ✅ Ja | OR Art. 253 | Vollständige Personalien Vermieter und Mieter |
| Mietobjekt (Adresse, Stockwerk, Zimmer) | ✅ Ja | OR Art. 253 | Eindeutige Bezeichnung inkl. Nebenräume |
| Mietzins (Nettomiete) | ✅ Ja | OR Art. 253, 269 | Netto-Mietzins getrennt von Nebenkosten angeben |
| Nebenkosten | Empfohlen | VMWG Art. 3 | Pauschale oder akonto; Abrechnung jährlich |
| Kündigungsfristen und -termine | ✅ Ja (unbefristet) | OR Art. 266a–266o | 3 Monate auf Ende Quartal (gesetzliches Minimum) |
| Kaution (Höhe, Sperrkonto) | Wenn verlangt | OR Art. 257e | Max. 3 Monatsmieten; Sperrkonto auf Mieter-Namen |
| Zustand des Objekts bei Übernahme | Empfohlen | OR Art. 256 | Im Übergabeprotokoll dokumentieren; schützt Mieter |
Kaution: Was muss ich wissen?
Die Mietkaution ist in der Schweiz gesetzlich geregelt und schützt den Vermieter gegen ausstehende Mietzinsen, Nebenkosten und Schadenersatz.
- Maximalbetrag: 3 Monatsmieten (Nettomiete) bei Wohnungsmiete — OR Art. 257e. Bei Geschäftsräumen gilt keine gesetzliche Obergrenze.
- Sperrkonto-Pflicht: Die Kaution muss auf einem Sperrkonto lautend auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Der Vermieter kann über das Konto nicht frei verfügen.
- Zins: Das Kautionskonto wird zum Sparkontozinssatz der Bank verzinst; der Zins fliesst dem Mieter zu.
- Rückgabe: Nach Auszug und beidseitig unterzeichnetem Übergabeprotokoll muss der Vermieter die Kaution freigeben, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen. Eine Frist von bis zu einem Jahr kann eingehalten werden, wenn Forderungen geltend gemacht werden.
- Streitfall: Bei Uneinigkeit ist die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten zuständig — diese Anlaufstelle ist kostenlos.
Referenzzinssatz: Mietzinsanpassung
Der Referenzzinssatz ist der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundes (Bundesamt für Wohnungswesen, BWO). Er wird quartalsweise berechnet und bestimmt, ob Mietzinsen angepasst werden dürfen.
- Senkung des Referenzzinssatzes: Der Mieter hat einen Anspruch auf Mietzinssenkung — er muss diesen aber aktiv einfordern (Formular für Mietzinsanpassung einreichen).
- Erhöhung des Referenzzinssatzes: Der Vermieter darf den Mietzins erhöhen, muss aber das amtliche Mietzinserhöhungsformular verwenden und eine Voranzeige von mindestens 10 Tagen einhalten (OR Art. 269d).
- Teuerung: Zusätzlich zum Referenzzinssatz darf der Vermieter 40 % der Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise) weiterverrechnen.
- Wertsteigernde Investitionen: Renovationen, die den Wert der Liegenschaft erhöhen, können ebenfalls einen Teil des Mietzinsanstiegs rechtfertigen.
- Einsprache: Der Mieter kann jede Mietzinserhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Das Mietzinsanpassungs-Formular im Paket enthält eine Berechnungshilfe für beide Szenarien (Senkung und Erhöhung) sowie die korrekten Fristen und Formularvorgaben.
Kündigungsfristen im Überblick
Bei unbefristeten Wohnungsmietverträgen gelten in der Schweiz folgende gesetzliche Minimalfristen:
| Mietvertragsart | Frist | Kündigungstermin | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Unbefristete Wohnungsmiete | 3 Monate | Ende eines Monats (lokal oft Ende Quartal) | OR Art. 266a |
| Möblierte Zimmer | 2 Wochen | Ende einer Woche | OR Art. 266b |
| Geschäftsräume | 6 Monate | Ende eines Quartals (sofern nichts anderes vereinbart) | OR Art. 266d |
| Befristeter Vertrag | Keine Kündigung nötig | Automatisches Ende bei Ablauf | OR Art. 255 |
Viele Kantone haben ortsübliche Kündigungstermine (z. B. 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember). Die Vorlage enthält ein Feld für den kantonal üblichen Termin.
Hinweis zur Geschäftsraummiete
Das Paket enthält eine Kurzvorlage für einfache Gewerbemietverträge. Für umfangreiche Geschäftsraummieten mit langen Laufzeiten oder grossen Investitionen empfehlen wir die Beizug einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts. Besonderheiten der Geschäftsraummiete:
- Kündigungsfrist und -termin sind grundsätzlich frei vereinbar.
- Kaution: keine gesetzliche Obergrenze, kein Sperrkonto-Zwang.
- Mieterschutz (OR Art. 272ff.) gilt sinngemäss auch für Geschäftsräume, mit anderen Gewichtungen.
- Nebenkosten müssen explizit im Vertrag geregelt sein; VMWG gilt sinngemäss.
Schlichtungsbehörde bei Mietstreitigkeiten
Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter — z. B. über Kautionsrückgabe, Nebenkosten oder Mietzinserhöhungen — ist in der Schweiz die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten zuständig. Das Verfahren ist kostenlos und in den meisten Kantonen vor einer allfälligen Klage obligatorisch.
- Zuständig: Kanton, in dem das Mietobjekt liegt.
- Frist: In der Regel 30 Tage ab Erhalt des angefochtenen Schreibens.
- Adressen und Formulare: Über die kantonalen Gerichte oder das Bundesamt für Justiz (bj.admin.ch).
Häufige Fragen
Was muss ein Schweizer Mietvertrag mindestens enthalten?
Ein Schweizer Mietvertrag muss mindestens Name und Adresse beider Parteien, die genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, Stockwerk, Zimmer, Nebenräume), den Mietzins und die Nebenkosten, die Kündigungsfristen sowie den Zustand des Objekts bei Übernahme enthalten. Rechtsgrundlage: OR Art. 253ff. Ein schriftlicher Vertrag ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen — ein mündlicher Vertrag ist im Streitfall kaum beweisbar.
Wie hoch darf die Kaution bei Wohnungsmiete in der Schweiz sein?
Die Kaution darf bei Wohnungsmiete maximal 3 Monatsmieten betragen (OR Art. 257e). Dabei gilt die Nettomiete ohne Nebenkosten als Berechnungsbasis. Die Kaution muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden — der Vermieter kann sie nicht auf seinem eigenen Konto halten. Nach Auszug und Abnahme des Objekts muss die Kaution zuzüglich Zinsen zurückgegeben werden, sofern keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen.
Kann der Vermieter die Miete einfach erhöhen?
Nein. Eine Mietzinserhöhung ist in der Schweiz nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig: Erhöhung des Referenzzinssatzes, teuerungsbedingte Mehrkosten oder wertsteigernde Investitionen (OR Art. 269, 269a). Der Vermieter muss dazu das amtliche Mietzinserhöhungsformular verwenden und die Erhöhung rechtzeitig mitteilen (OR Art. 269d). Der Mieter kann innert 30 Tagen bei der kantonalen Schlichtungsbehörde Einsprache erheben — kostenlos.
Was passiert, wenn der Mietvertrag nicht schriftlich ist?
Ein mündlicher Mietvertrag ist in der Schweiz grundsätzlich gültig (OR Art. 253). Beide Parteien gehen trotzdem ein erhebliches Risiko ein, weil im Streitfall nichts schriftlich bewiesen werden kann — weder die Miethöhe noch die vereinbarten Fristen. Das Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug sollte in jedem Fall schriftlich erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet werden, auch wenn der Vertrag selbst mündlich bleibt. Im Streitfall entscheidet die kantonale Schlichtungsbehörde.
Sofortiger Download · Word (.docx) + PDF · 6 Dokumente · DE
Geheimhaltungsvereinbarung (NDA) Vorlage Schweiz · Kündigung Vorlage Schweiz · Impressum Vorlage Schweiz · GmbH-Statuten Vorlage Schweiz