Haus kaufen Schweiz 2026: Ratgeber für Eigenheim, Kosten & Finanzierung

Der Schweizer Immobilienmarkt ist seit Jahren durch ein knappes Angebot an Einfamilienhäusern geprägt. Die Zahl der Baubewilligungen ist vielerorts rückläufig, und geeignetes Bauland in Zentrumslagen ist kaum mehr verfügbar. Gleichzeitig ist die Nachfrage durch tiefere Hypothekarzinsen nach der SNB-Zinssenkungsphase 2024/2025 gestiegen.

Was das für Käuferinnen und Käufer bedeutet: Gut gelegene Objekte werden oft innerhalb weniger Tage verkauft, teils über dem Listenpreis. Wer in einem stark nachgefragten Kanton sucht (Zürich, Zug, Genf, Lausanne), muss schnell handeln können — also Hypothekarzusage und Eigenkapitalnachweis bereits vor der Besichtigung bereithalten.

Ein struktureller Unterschied zu Deutschland oder Österreich: In der Schweiz ist das Verhältnis von Mietern zu Eigentümern historisch niedrig (rund 36 % Eigentumsquote). Das hält die Preise auf hohem Niveau und macht Eigenheime zu langfristigen Vermögenswerten — schützt aber nicht vor Korrekturen bei steigenden Zinsen oder einer schwächeren Konjunktur.

Die Schweizer Finanzmarktaufsicht (FINMA) und die Selbstregulierung der Banken legen strenge Mindestanforderungen für Wohnbau-Hypotheken fest:

• Mindest-Eigenkapital: 20 % des Kaufpreises (oder des Belehnungswerts, falls dieser tiefer liegt als der Kaufpreis)
• Hartes Eigenkapital: Mindestens 10 % müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse bezogen wurden — z. B. Sparkonto, Wertschriften, Schenkung, Erbvorbezug oder Säule-3a-Guthaben
• PK-Bezug / Verpfändung: Die restlichen bis zu 10 % können aus dem Pensionskassen-Vorbezug (WEF) oder einer PK-Verpfändung stammen — mit Konsequenzen für die Altersvorsorge (siehe eigener Abschnitt weiter unten)
• Amortisationspflicht: Der Hypothekaranteil über 65 % des Belehnungswerts (die sogenannte 2. Hypothek) muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Rentenalter auf 65 % zurückgeführt werden

Die Tragbarkeit wird von Schweizer Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % (unabhängig vom aktuellen Marktzins) plus rund 1 % Unterhaltskosten des Kaufpreises pro Jahr plus der Amortisationsrate berechnet. Die Summe dieser drei Posten darf üblicherweise nicht mehr als ein Drittel des Bruttojahreseinkommens betragen.

Beispielrechnung Tragbarkeit

Kaufpreis CHF 1'000'000 · Hypothek 80 % = CHF 800'000 · Kalkulatorischer Zins 5 % = CHF 40'000/Jahr · Unterhalt 1 % = CHF 10'000/Jahr · Amortisation (2. Hypothek auf 65 % in 15 Jahren) = ca. CHF 10'000/Jahr · Total = CHF 60'000/Jahr Wohnkosten. Notwendiges Bruttoeinkommen bei einem Drittel-Richtwert: mindestens rund CHF 180'000/Jahr.

Diese Beispielrechnung dient nur der Veranschaulichung des Prinzips. Jede Bank rechnet im Detail leicht unterschiedlich — verlangen Sie eine verbindliche Tragbarkeitsberechnung direkt bei der finanzierenden Bank.

Die Wahl der Hypothekenart bestimmt, wie stark Ihre monatliche Belastung von Zinsschwankungen abhängt. In der Schweiz haben sich drei Grundformen etabliert:

Die SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) hat die früher übliche LIBOR-Hypothek seit deren Ablösung 2022 vollständig ersetzt. Der Zins setzt sich aus dem SARON-Referenzsatz plus einer Bank-Marge zusammen und wird üblicherweise vierteljährlich neu festgelegt — die Belastung kann daher von Quartal zu Quartal leicht schwanken.

Laufzeiten-Strategie: Tranchen bilden

Statt die gesamte Hypothek auf eine einzige Laufzeit zu legen, teilen viele Käuferinnen und Käufer den Betrag in mehrere Tranchen mit gestaffelten Laufzeiten (z. B. 3, 7 und 10 Jahre) auf. So läuft nie die gesamte Hypothek gleichzeitig aus, und das Risiko, bei ungünstigem Zinsumfeld die komplette Summe neu verhandeln zu müssen, sinkt. Banken und unabhängige Hypothekarberatungen bieten solche Tranchenmodelle in der Regel standardmässig an.

Wer vergibt Hypotheken — und worauf beim Vergleich achten?

In der Schweiz konkurrieren mehrere Anbietertypen um Ihre Hypothek: Kantonalbanken (oft mit Staatsgarantie, lokal verankert), Grossbanken (breites Filialnetz, oft mit Paketangeboten), Regional- und Raiffeisenbanken, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen (investieren Vorsorgegelder in Hypotheken, teils mit attraktiven Konditionen für lange Laufzeiten) sowie unabhängige Hypothekarvermittlungen, die mehrere Anbieter gleichzeitig vergleichen.

• Belehnungswert vs. Kaufpreis: Die Bank finanziert immer nur auf Basis des tieferen der beiden Werte. Ein zu optimistischer Kaufpreis kann dazu führen, dass mehr Eigenkapital nötig wird als gedacht.
• Referenzzins-Transparenz: Lassen Sie sich bei SARON-Hypotheken die genaue Marge der Bank offenlegen und wie oft der Zins angepasst wird.
• Sonderamortisationen: Prüfen Sie, ob und wie oft Sie ausserplanmässig zusätzlich amortisieren dürfen, ohne dass Gebühren anfallen.
• Verlängerungskonditionen: Fragen Sie schon beim Abschluss, zu welchen Bedingungen eine Festhypothek nach Ablauf verlängert werden kann.

Viele Käuferinnen und Käufer nutzen ihr Vorsorgekapital, um die geforderten 20 % Eigenkapital zu erreichen. Das Gesetz zur Wohneigentumsförderung (WEF) erlaubt zwei unterschiedliche Wege:

Wichtig: Wird das Eigenheim später verkauft, muss ein Vorbezug aus der Pensionskasse zurückbezahlt werden (die bereits bezahlte Steuer wird auf Antrag rückerstattet). Bei der Säule 3a besteht diese Rückzahlungspflicht meist nicht in gleicher Form — die steuerlichen Details unterscheiden sich je nach Vorsorgeeinrichtung und Kanton. Klären Sie beide Varianten frühzeitig mit Ihrer Pensionskasse und einer unabhängigen Vorsorgeberatung ab, da die Entscheidung Auswirkungen auf Ihre Altersvorsorge über Jahrzehnte hat.

Zürich (ZH)

Zürich erhebt keine Handänderungssteuer — ein Vorteil gegenüber vielen anderen Kantonen. Dafür fallen Grundbuch- und Beurkundungsgebühren an (rund 0,15–0,3 % des Kaufpreises). Die Grundstückgewinnsteuer trifft in der Regel den Verkäufer und sinkt mit zunehmender Haltedauer. Die kantonale Gebäudeschätzung erfolgt durch die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ). Für Käuferinnen und Käufer relevant: Der Eigenmietwert wird auch in ZH besteuert — das laufende Eigenheim erhöht das steuerbare Einkommen.

Bern (BE)

Bern erhebt eine Handänderungssteuer von 1,8 % des Kaufpreises, zahlbar je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer (kann vertraglich abweichend geregelt werden). Zusätzlich fallen kantonale und kommunale Grundbuchgebühren an. Stärke des Kantons: ein breites Angebot an Altbauten und Bauernhäusern im Mittelland zu moderateren Preisen als in Zürich.

Genf (GE)

Genf hat eine der höchsten Wohnungsnachfragen der Schweiz. Die Handänderungssteuer (Droits de mutation, TPVE) beträgt rund 3 % des Kaufpreises, hinzu kommen Grundbuch- und Notargebühren. Ausländische Käuferinnen und Käufer ohne Niederlassungsbewilligung unterliegen der Lex Koller (Bewilligungspflicht insbesondere für Ferienwohnungen in touristischen Gebieten). Echte Einfamilienhäuser sind in Genf selten; die meisten Objekte sind Appartements oder Villen in der Agglomeration.

Waadt (VD)

Im Kanton Waadt beträgt die Handänderungssteuer (Droits de mutation) rund 3,3 % des Kaufpreises — eine der höchsten in der Schweiz. Für ein Haus zu CHF 1'200'000 bedeutet das rund CHF 39'600 zusätzlich. Der Immobilienmarkt rund um Lausanne und am Genfersee ist eng und teuer; in der Lausanne-Agglomeration finden sich noch Objekte unter CHF 1'500'000.

Anders als in Deutschland gibt es in der Schweiz kein einheitliches Notariatssystem — jeder Kanton regelt das selbst. Grob unterscheidet man zwei Modelle:

• Freies (liberales) Notariat: Der Notar oder die Notarin übt den Beruf privatwirtschaftlich aus, verfügt aber über eine staatliche Konzession/Patent. Dieses Modell ist in mehreren Deutschschweizer Kantonen verbreitet.
• Amtliches / öffentliches Notariat: Die Beurkundung erfolgt durch eine staatliche Urkundsperson oder ein kantonales Notariatsamt, teils angesiedelt beim Grundbuchamt. Dieses Modell findet sich unter anderem in mehreren Kantonen der Westschweiz.

Welches Modell in Ihrem Kanton gilt, welche Gebührenordnung anwendbar ist und wer den Notar auswählen darf, erfahren Sie beim kantonalen Grundbuch- oder Notariatsamt. Die Gebühren selbst sind ebenfalls kantonal geregelt und liegen üblicherweise zwischen 0,1 % und rund 1 % des Kaufpreises für die Beurkundung, zuzüglich separater Grundbuchgebühren.

Grundbucheintrag

Der Eigentumsübergang wird erst mit dem Eintrag ins Grundbuch rechtsgültig (Art. 656 ZGB). Der Antrag wird durch den Notar oder die Notarin nach der Beurkundung eingereicht. Zwischen Vertragsschluss und definitivem Eintrag vergehen oft zwei bis sechs Wochen, in Einzelfällen länger. Die Hypothek der finanzierenden Bank wird als Grundpfandrecht (Schuldbrief) im Grundbuch eingetragen; seit 2012 existiert dafür der papierlose Register-Schuldbrief.

Nebenkosten werden häufig unterschätzt — sie müssen in aller Regel aus dem harten Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie nicht mitfinanzieren. Rechnen Sie mit folgenden Posten:

• Notariats- und Beurkundungskosten: ca. 0,1–1 % des Kaufpreises, je nach Kanton
• Grundbuchgebühren: ca. 0,1–0,3 % des Kaufpreises
• Handänderungssteuer: 0 % bis rund 3,3 % des Kaufpreises, je nach Kanton (Tabelle unten)
• Maklerprovision: falls über einen Makler gekauft, üblicherweise 2–3 % des Kaufpreises — wer sie trägt, ist vertraglich unterschiedlich geregelt
• Gebäudeversicherung: jährliche Prämie, abhängig von Gebäudeversicherungswert und Kanton
• Umzugs- und Einrichtungskosten: oft unterschätzt, mehrere Tausend Franken

In Summe sollten Käuferinnen und Käufer zusätzlich zum Kaufpreis mit rund 3–6 % Nebenkosten rechnen.

Handänderungssteuer: Übersicht nach Kanton

Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und fällt beim Eigentumsübergang an. Nicht alle Kantone erheben sie. Die folgende Liste ist ein Überblick — prüfen Sie den aktuell gültigen Satz immer direkt beim zuständigen Kanton, da Sätze angepasst werden können.

Angaben ohne Gewähr — massgeblich sind die jeweils aktuellen kantonalen Gesetze und Steuerbehörden.

Grundstückgewinnsteuer: relevant für den späteren Wiederverkauf

Auch wenn sie beim Kauf selbst nicht anfällt, lohnt sich ein Blick auf die Grundstückgewinnsteuer: Sie wird beim späteren Verkauf einer Liegenschaft auf dem erzielten Wertzuwachs fällig und trifft in aller Regel die verkaufende Partei. Der Steuersatz sinkt in den meisten Kantonen mit zunehmender Besitzdauer — wer eine Liegenschaft nur kurz hält und dann mit Gewinn verkauft, zahlt tendenziell deutlich mehr als bei einer langjährigen Haltedauer. Für Käuferinnen und Käufer ist das vor allem als langfristiger Planungsfaktor relevant, etwa wenn ein Wiederverkauf oder eine Ersatzbeschaffung absehbar ist.

Die Schweiz besteuert Wohneigentum anders als die meisten Länder: Wer im eigenen Haus wohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern — also so, als würde man sich die eigene Wohnung selbst vermieten. Die Steuerverwaltung schätzt diesen Wert anhand von Lage, Grösse und Ausbaustandard.

Im Gegenzug können Eigentümerinnen und Eigentümer bestimmte Kosten von den Steuern abziehen:

• Hypothekarzinsen in vollem Umfang
• Unterhaltskosten — wahlweise die effektiven, belegten Kosten oder eine Pauschale (je nach Kanton und Gebäudealter unterschiedlich hoch)
• Teilweise Kosten für energetische Sanierungen und Umweltschutzmassnahmen

Ob sich der Eigenmietwert für Sie lohnt oder belastet, hängt stark von der Höhe der Hypothek und den Unterhaltskosten ab: Bei einer hohen, noch nicht amortisierten Hypothek können die Abzüge den Eigenmietwert teilweise oder ganz kompensieren; bei einer bereits stark amortisierten Immobilie kann der Eigenmietwert die Steuerlast spürbar erhöhen.

In den meisten Kantonen besteht eine obligatorische kantonale Gebäudeversicherung mit Monopolstellung (z. B. GVZ im Kanton Zürich, GVB im Kanton Bern). Diese deckt in der Regel Feuer- und Elementarschäden am Gebäude selbst ab. In einigen wenigen Kantonen ohne kantonales Versicherungsmonopol muss die Gebäudeversicherung privat abgeschlossen werden — dort lohnt sich ein Vergleich mehrerer Anbieter.

Zusätzlich zur reinen Gebäudeversicherung ist die Elementarschadenversicherung relevant: Sie deckt Schäden durch Naturereignisse wie Hochwasser, Sturm, Hagel oder Lawinen. In Kantonen mit obligatorischer Gebäudeversicherung ist dieser Schutz meist automatisch eingeschlossen; andernorts muss er separat vereinbart werden.

• Versicherungswert richtet sich nach dem Neuwert des Gebäudes, nicht nach dem Kaufpreis inklusive Land
• Nach grösseren Umbauten oder Anbauten muss der Versicherungswert angepasst werden
• Hausratversicherung ist von der Gebäudeversicherung zu unterscheiden und separat nötig

Erkundigen Sie sich vor dem Kauf direkt bei der zuständigen kantonalen Stelle oder einem Versicherungsbroker, welche Regeln in Ihrem Kanton gelten und welche Prämie für das konkrete Objekt zu erwarten ist.

Energie- und Bauvorschriften werden in der Schweiz grösstenteils auf kantonaler Ebene erlassen, orientieren sich aber an gemeinsamen Rahmenwerken:

• MuKEn (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich): Ein Rahmenwerk, das die Kantone einzeln in eigenes Recht umsetzen. Es betrifft unter anderem Anforderungen an Neubauten sowie Vorgaben, wenn eine fossile Heizung (Öl oder Gas) ersetzt wird.
• GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone): Ein freiwilliger oder in manchen Kantonen bei Handänderung empfohlener Ausweis, der die Energieeffizienz eines Gebäudes in Klassen von A bis G einstuft. Die erweiterte Variante GEAK Plus liefert zusätzlich einen konkreten Sanierungsfahrplan.
• Solarpflicht: Mehrere Kantone haben in den letzten Jahren eine Pflicht zur Installation von Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlagen bei Neubauten oder grösseren Dachsanierungen eingeführt oder angekündigt. Die konkreten Schwellenwerte (Dachfläche, Gebäudetyp) unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton.

Da sich diese Vorschriften laufend ändern und teils erst bei einer Baubewilligung oder einem Heizungsersatz greifen, empfiehlt es sich, vor dem Kauf einer älteren Liegenschaft direkt beim Gemeinde- oder kantonalen Bauamt nachzufragen, welche Auflagen aktuell gelten und welche in den kommenden Jahren absehbar sind.

Nicht jedes Haus wird gleich gehalten. Für die langfristige Planung ist es wichtig zu wissen, welche Eigentumsform beim gewünschten Objekt vorliegt:

• Alleineigentum (klassisches Einfamilienhaus): Sie besitzen Grundstück und Gebäude vollständig allein. Die einfachste und meistverbreitete Form beim freistehenden Haus.
• Baurecht (Dienstbarkeit): Sie erwerben nur das Gebäude bzw. das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen und zu wohnen — das Land selbst gehört weiterhin dem Baurechtsgeber (oft eine Gemeinde oder Kirche). Dafür zahlen Sie einen jährlichen Baurechtszins. Das Baurecht ist zeitlich befristet (üblich 30–100 Jahre); am Ende greift die vertraglich geregelte Heimfallentschädigung.
• Stockwerkeigentum: Sie besitzen einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude plus ein Sonderrecht an einer bestimmten Einheit (Wohnung, teils auch Einfamilienhaus in einer Überbauung). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) regelt gemeinsame Angelegenheiten über ein Reglement und äufnet einen Erneuerungsfonds für künftige Sanierungen.

Prüfen Sie bei jedem Kaufobjekt, welche dieser Formen zutrifft — das beeinflusst sowohl die laufenden Kosten als auch Ihre Entscheidungsfreiheit bei künftigen Umbauten.

1. Suche & BesichtigungObjekte sichten, mehrere Besichtigungen einplanen, idealerweise mit einer Fachperson. Notieren Sie sich nach jeder Besichtigung sofort Auffälligkeiten, solange der Eindruck noch frisch ist.
2. Finanzierungszusage einholenBereits vor einem verbindlichen Angebot eine grobe Finanzierungsbestätigung der Bank einholen — das stärkt die Verhandlungsposition gegenüber anderen Interessentinnen und Interessenten deutlich.
3. Kaufangebot / ReservationsvereinbarungEin schriftliches, meist unverbindliches Angebot an die Verkäuferschaft, teils mit Reservationsgebühr. Prüfen Sie, ob die Gebühr im Nichterfüllungsfall zurückerstattet wird.
4. Due DiligenceGrundbuchauszug, Zonenplan, Bau- und Nutzungsvorschriften sowie ein Bauzustandsgutachten einholen. Diese Phase entscheidet massgeblich darüber, ob später böse Überraschungen auftauchen.
5. KaufvertragsentwurfDer Notar oder die Notarin erstellt den Vertragsentwurf; beide Parteien und ihre Beraterinnen prüfen ihn vorab in Ruhe — nicht erst am Tag der Unterzeichnung.
6. Öffentliche BeurkundungKäufer- und Verkäuferschaft unterzeichnen den Vertrag persönlich vor der Urkundsperson; ohne diesen Schritt ist ein Immobilienkaufvertrag in der Schweiz nichtig.
7. GrundbuchanmeldungDer Notar reicht die Anmeldung zur Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt ein.
8. Zahlung des KaufpreisesMeist über ein Notariats- oder Bank-Treuhandkonto, abgestimmt mit der Grundpfandbestellung, damit Zahlung und Eigentumsübergang zeitlich zusammenpassen.
9. GrundbucheintragMit dem definitiven Eintrag wird der Eigentumsübergang rechtsgültig; das kann je nach Kanton und Auslastung des Grundbuchamts einige Wochen dauern.
10. ÜbergabeSchlüsselübergabe, Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung) und ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Mängelliste erstellen.

Wie stark sich die kantonalen Nebenkosten auf die Gesamtrechnung auswirken können, zeigt ein vereinfachtes Beispiel für ein Haus zum Kaufpreis von CHF 1'200'000:

Die Zahlen sind vereinfachte Näherungswerte zur Veranschaulichung des Prinzips — die effektive Höhe hängt von der individuellen Bankschätzung, der genauen Gemeinde und den jeweils gültigen Gebührenordnungen ab. Lassen Sie sich für Ihr konkretes Objekt eine verbindliche Nebenkostenaufstellung von Notariat und Bank erstellen, bevor Sie ein Angebot unterschreiben.

Eine Besichtigung dauert selten mehr als 30–60 Minuten. Wer unvorbereitet kommt, übersieht wesentliche Mängel. Nehmen Sie sich Zeit und idealerweise eine Fachperson mit:

• Baujahr und letzte Gesamtrenovation erfragen
• Dachzustand und letztes Erneuerungsjahr prüfen (Ziegeldach: Lebensdauer 40–60 Jahre)
• Heizungsanlage: Alter, Energieträger (Öl/Gas = Umrüstungsdruck?), Wartungsprotokoll vorlegen lassen
• Kellerfeuchte und Risse in Wänden oder Fundament begutachten
• Elektrische Installationen: vor 1970 oft veraltete Nullung — Neuinstallation nötig?
• Fenster und Dämmung: Einfachverglasung oder Wärmedämmverbundsystem vorhanden?
• Grundbuchauszug verlangen: Dienstbarkeiten, Grundlasten, eingetragene Rechte prüfen
• Katasterplan: Parzellengrenzen und Zufahrtsrechte klären
• Energieausweis (GEAK): Energieklasse des Gebäudes dokumentiert künftige Kosten
• Gemeindeplanung: Bauvoranfragen und neue Zonenpläne beim Bauamt anfragen
• Lärm und Immissionen: zu verschiedenen Tageszeiten vor Ort prüfen
• Eigenmietwert beim Steueramt der Gemeinde erfragen

Wer ein älteres Haus kauft, muss Sanierungskosten einplanen. Unterschätzte Sanierungskosten gehören zu den häufigsten Fehlern beim Hauskauf. Grobe Richtwerte für die Schweiz (je nach Region, Handwerksbetrieb und Materialwahl stark variierend):

Als grobe Faustregel gilt: Für jedes Jahr, in dem eine fällige umfassende Renovation aufgeschoben wurde, fällt zusätzlicher, aufgelaufener Renovierungsbedarf an. Lassen Sie sich vor dem Kauf einer älteren Liegenschaft eine unabhängige Kostenschätzung erstellen.

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland — bekannt als Lex Koller — schränkt den Immobilienkauf für bestimmte Personengruppen ein:

• Personen mit Niederlassungsbewilligung C und Personen mit Wohnsitz in der Schweiz aus EU/EFTA-Staaten können ein selbstgenutztes Eigenheim in der Regel wie Schweizer Staatsangehörige erwerben — ohne Bewilligungspflicht nach Lex Koller.
• Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz (im Ausland lebend) brauchen für den Erwerb einer Immobilie — insbesondere Ferienwohnungen — grundsätzlich eine kantonale Bewilligung. Viele touristische Kantone (z. B. Wallis, Graubünden, Tessin, Waadt) vergeben dafür nur begrenzte jährliche Kontingente.
• Reine Kapitalanlage- oder Renditeobjekte durch ausländische, nicht in der Schweiz wohnhafte Käuferinnen und Käufer sind grundsätzlich nicht bewilligungsfähig.

Die genaue Einordnung hängt vom individuellen Aufenthaltsstatus, dem Kanton und der Nutzungsart der Immobilie ab. Wer nicht klar Schweizer Bürgerin/Bürger oder Inhaber/in einer Niederlassungsbewilligung C ist, sollte den eigenen Status frühzeitig mit einer auf Lex Koller spezialisierten Anwaltskanzlei oder direkt mit der kantonalen Bewilligungsbehörde abklären — im schlimmsten Fall droht sonst die Nichtigkeit des Kaufvertrags.

Viele Objekte in der Schweiz werden über Immobilienmaklerinnen und -makler angeboten, andere direkt privat oder über Erbengemeinschaften. Beide Wege haben Vor- und Nachteile für Käuferinnen und Käufer:

Unabhängig vom Kaufweg gilt: Die Sorgfaltspflicht bei Besichtigung, Vertragsprüfung und Finanzierung liegt letztlich immer bei Ihnen als Käuferin oder Käufer — ein Makler ersetzt keine eigene Prüfung und in der Regel auch keine unabhängige Rechtsberatung.

• Belehnungswert: Der von der Bank anerkannte Wert der Liegenschaft, auf dessen Basis die Hypothek berechnet wird — oft der tiefere Wert aus Kaufpreis und Bankschätzung.
• Schuldbrief: Das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht, mit dem die Hypothek gesichert wird; seit 2012 meist als papierloser Register-Schuldbrief.
• Dienstbarkeit: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht Dritter am Grundstück, z. B. ein Wegrecht oder Leitungsrecht, das die Nutzung einschränken kann.
• Baurechtszins: Die jährliche Abgabe, die bei einem Baurechtsgrundstück an die Eigentümerin des Landes bezahlt wird.
• STWEG: Abkürzung für Stockwerkeigentümergemeinschaft — die Gesamtheit aller Miteigentümer einer Stockwerkeigentums-Liegenschaft.
• Erneuerungsfonds: Ein gemeinsamer Sparfonds der STWEG für künftige grössere Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung).
• Tragbarkeit: Die Kennzahl, mit der Banken prüfen, ob die kalkulatorischen Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen finanzierbar sind.
• Eigenmietwert: Das fiktive Einkommen aus der Selbstnutzung des Eigenheims, das versteuert werden muss.
• Handänderung: Der rechtliche Fachbegriff für den Eigentumsübergang einer Liegenschaft.
• WEF-Vorbezug: Der Vorbezug von Vorsorgegeldern (Pensionskasse/Säule 3a) zur Wohneigentumsförderung.

• Eigenkapital knapp gerechnet: Viele vergessen, dass die Nebenkosten (Notar, Handänderungssteuer, Umzug, erste Renovierungen) nochmals 3–6 % des Kaufpreises ausmachen — und diese müssen aus eigener Tasche bezahlt werden, nicht über die Hypothek.
• Nur eine Bank anfragen: Hypothekarzinsen und Konditionen variieren erheblich. Mehrere Angebote einholen — Direktbank, Kantonalbank, Versicherungsgesellschaft, unabhängige Hypothekarvermittlung.
• Kein Baufachmann bei der Besichtigung: Eine Architektin oder ein Bausachverständiger erkennt Mängel, die Laien übersehen — eine vergleichsweise günstige Investition vor dem Kauf.
• Grundbuchauszug nicht gelesen: Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte) oder Grundlasten können den Wert und die Nutzung des Grundstücks stark einschränken.
• Steuern nicht mitgerechnet: Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen. Gleichzeitig sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abzugsfähig — das kann die Steuerlast kompensieren, aber nicht in jedem Fall vollständig.
• Vorsorge-Bezug ohne Beratung: Ein PK-Vorbezug oder eine Verpfändung wird oft ohne genaue Prüfung der langfristigen Folgen für die Altersvorsorge entschieden.
• Emotionale Entscheidungen: Ein gepflegter Garten oder eine frisch gestrichene Fassade lassen strukturelle Mängel leicht übersehen. Immer sachlich und mit Checkliste besichtigen.
• Lex Koller nicht abgeklärt: Käuferinnen und Käufer ohne Niederlassungsbewilligung, die ein Ferienhaus kaufen oder im Ausland wohnen, brauchen eine Bewilligung — die in vielen Gemeinden nur begrenzt erteilt wird.

Ein gut vorbereitetes Finanzierungsgespräch spart Zeit und stärkt Ihre Position gegenüber der Verkäuferschaft. Diese Unterlagen sollten Sie in der Regel bereithalten:

• Aktuelle Lohnausweise bzw. Lohnabrechnungen der letzten 12 Monate
• Letzte Steuererklärung mit definitiver Veranlagung
• Kontoauszüge zum Nachweis des Eigenkapitals (Sparkonto, Wertschriftendepot)
• Pensionskassenausweis mit Angabe des verfügbaren WEF-Vorbezugs
• Säule-3a-Kontoauszug, falls für die Finanzierung eingeplant
• Aktuelle Betreibungsauszug-Bestätigung (auf Verlangen der Bank)
• Kaufobjekt-Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Fotos, Inserat
• Bei Neubau/Baurecht: Baubeschrieb, Kostenvoranschlag, Baurechtsvertrag

Fragen Sie bei mehreren Banken oder einer unabhängigen Hypothekarvermittlung parallel an — das kostet meist nichts und macht Konditionen vergleichbar, bevor Sie sich festlegen.